涉违法建筑类租赁合同纠纷案件中，约有百分之八十当事人租赁违法建筑用于商业经营，其他租赁违法建筑多用于居住、办公、库房建设等。
什么是违法建筑？哪些部门有权拆除违法建筑？违法建筑涉及租赁合同、相邻关系时该如何解决？在城市建设日新月异的今天，与拆违有关的法律问题受到高度关注。记者近日从北京市第三中级人民法院获悉，该院自2014年1月至2017年3月，共审理涉违建类二审民事案件150余件。其中，被政府相关部门明确认定为违法建筑的案件共33件，占22%。在违法建筑涉租赁合同纠纷案中，约80%的当事人租赁违建用于商业经营，涉案金额最高达2779万元。
不能妨碍他人通风采光
“违法建筑给相邻关系人使用房屋造成妨碍，相邻关系人请求法院予以处理的，属人民法院民事案件的受案范围。”
北京市朝阳区某小区，一栋联排别墅中住着东西相邻的两户刘姓人家。东边这户户主刘义未经规划审批，在自家别墅添建了三层砖混结构建筑。西户邻居刘佳认为，添建的建筑对他家房屋的通风、采光均造成了较大影响。刘义也认可对刘佳房屋的采光构成了影响，但希望通过经济补偿的方式解决争议。
但刘佳坚持要求刘义拆除添建建筑。刘义在加建房屋时，小区物业公司曾经进行过劝阻，因问题迟迟得不到解决，刘佳诉至法院，请求判令刘义拆除添建的三层建筑。
北京市朝阳区人民法院一审支持了刘佳的诉讼请求。
宣判后，刘义不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理，驳回了刘义的上诉，维持原判。
■法官说法
北京三中院法官齐晓丹介绍说，相邻方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍。刘佳以刘义添建的建筑给其使用房屋造成妨碍为由请求法院予以处理，属人民法院民事案件的受案范围；而刘义以认定违章建筑的权限在于行政机关，而主张人民法院审理本案不当，缺乏依据，法院不予采纳。根据查明的事实，刘义添建的新建筑确实给相邻方刘佳房屋的通风、采光构成了妨碍，因此，法院判令刘义拆除添建的三层建筑，将相邻处恢复原状。
建设中被拆按过错担责
“工程尚未完工的违章建筑，被行政主管部门责令强制拆除的，承包人已经支出的材料费、人工费等各项支出应作为实际损失，由双方按照过错程度予以分担。”
B汽车公司委托A工程公司在北京市怀柔区建设一家4S店，双方未签订书面合同，A工程公司对B汽车公司尚未取得建设工程规划许可的事实也知情。A工程公司打好地基以后，在安装钢结构的过程中，镇政府要求A工程公司停工，并限期拆除。后A工程公司将安装的钢结构拆除，并撤离了施工现场。
后A、B公司因工程结算问题发生争议，A工程公司将B汽车公司诉至法院，请求判令B公司支付工程款220万余元及利息，并给付钢结构占地费、看护费及转场490万余元。B汽车公司则提出反诉，请求判令A公司返还钢材款600万元，返还地基造价款77万余元及利息。
案件审理过程中，经司法鉴定，地基造价为136万余元，钢结构造价为360万余元。涉案土地（包含地基）因被列入拆迁范围，B汽车公司得到补偿款340万余元；B汽车公司已向A工程公司支付涉案工程款项600万元。
经审理，北京市怀柔区人民法院一审判决：B汽车公司给付A工程公司占地费和看护费及转场费4万元；A工程公司返还B汽车公司工程款、材料款444万元。
宣判后，A工程公司和B汽车公司均不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理后，依法判决：驳回上诉，维持原判。
■法官说法
北京三中院法官曾彦介绍说，根据合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案A工程公司和B汽车公司因建设工程停工所发生的损失，应按过错程度予以分担。发包人B汽车公司未取得建设工程规划许可证等审批手续，应承担主要责任。承包人A工程公司明知该工程缺少审批手续仍进行施工，应承担次要责任。
对地基工程部分，因A工程公司已施工完毕，B汽车公司也获得了拆迁补偿，B汽车公司应依司法鉴定确定的136万元数额赔偿A工程公司。对钢结构部分，应以鉴定价格360万元扣减钢构件的现值（结合折旧）计算A工程公司的实际损失，再依双方过错予以分担。对钢结构占地费、看护费、转场费部分，依据双方过错予以分担。现B汽车公司支付的款项已超出A工程公司所遭受的上述损失，故对超出的部分A工程公司应予返还。
造成财产损失可获赔偿
“依法拆除违法建筑的过程中，不能对他人的合法财产造成侵害。违法建筑内的个人物品受损的，权利人有权要求拆除人承担民事责任。”
北京怀柔区某村村民赵某是王某之子，怀柔区（县）人民政府在颁发给王某的《集体土地建设用地使用证》上注明：用地面积为267平方米，附页标明超占面积440.56平方米，见图虚线标定。之后，王某又取得了《村民建房施工许可证》，该证上详细载明了她家原宅基地的面积东西长26.6米、南北长26.6米，共707.56平方米；批准建房面积原址翻建北房5间，共97.8平方米；批准宅基地面积东西长16.3米、南北长16.4米，共267平方米。
前几年，赵某开始在宅基地上修起了石棉瓦棚。随后，赵某又对已有的彩钢棚进行了整修，加高了地基，重新砌了墙。鉴于此，某村村委会向赵某发出了一份《告知书》，内容为：“经两委班子及全体村民代表会议决定，对你家东墙外的集体土地（宅基地使用证中虚线部分）予以收回，限你一周时间腾除东墙外的物品，并自行拆除，如你逾期未拆除，村委会将进行强制拆除，一切后果和造成的经济损失自负。”随后，某村村委会将赵某建设的彩钢棚、石棉瓦棚及部分院墙等拆除。
赵某对此持有异议，遂将该村村委会主任和村委会一并告上了法庭。
经法院现场勘查，涉案院落东侧盖有一彩钢棚，部分已经被拆毁。院内有5间北房，东西长16.34米，南北长28.15米。彩钢棚东西长6.48米，南北长6.1米。被拆除的彩钢棚及石棉瓦棚位于院东侧，超出了批示的宅基地面积，但在虚线范围之内。
法院委托评估机构，对被拆毁的彩钢瓦棚、石棉瓦棚及其他设施等给赵某造成的损失进行了评估，据此，怀柔区人民法院依法作出判决：某村委会于判决生效之日起十日内赔偿赵某物品损失共计3315元；驳回赵某的其他诉讼请求。
一审判决后，赵某提出上诉。最终，北京三中院经审理，二审判决：驳回上诉，维持原判。
■法官说法
北京三中院法官王世洋介绍说，依据侵权责任法第七条之规定：行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。本案中，赵某要求赔偿违法拆毁石棉瓦棚、彩钢顶房屋、院墙及其他设施给他造成的损失，因彩钢棚已经被认定为违法建设，而石棉瓦棚等设施超出批示的宅基地面积且未经相关行政部门批准建设，故一审法院对赵某的上述请求未予支持并无不当，予以维持。对于赵某要求赔偿其他损失的诉讼请求，法院认为彩钢棚虽然属于违法建设，但彩钢棚内的物品应属赵某的合法财产，因拆除违法建设时损坏的赵某个人合法财产，侵权人应予赔偿。故法院依据损坏物品的评估价值，判决村委会做出3315元的赔偿。
■法官答疑
什么是违法建筑？
据北京三中院法官介绍，认定违建分为城市和乡村两种情形。依据我国城乡规划法的相关规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
此外，在城市、镇规划区内进行临时建设的，如供市民停放自行车的车棚等设施，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。同时，要特别注意的是，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，逾期不拆除的，也算是违法建筑。
因此，对未按照城乡规划法的要求取得相应的建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均按违法建筑处理。
谁有权力拆除违建？
根据我国城乡规划法第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
对违法建筑可以通过法定程序由法律授权的相关部门处理，拆除、没收违法建筑是行政机关的法定职责，是行政机关履行行政职责的行政执法行为。除此之外，其他单位和个人擅自拆除、侵占或毁损违法建筑的做法显然是于法无据。擅自拆除、毁损或侵占他人占有的违法建筑也是违法行为，构成了民事侵权，对由此违法行为而给他人造成的经济损失，行为人应该承担民事责任。
■司法观察
涉租赁合同纠纷最多
伴随着经济的发展，一些违法建筑开始涌现。据统计，2014年1月至2017年3月，北京三中院共审理涉违法建筑类二审民事案件150余件。其中，被政府相关部门明确认定为违法建筑的案件共33件，占22%；未被政府相关部门明确认定为违法建筑的案件共117件，占78%。
违法建筑所引发的民事纠纷类型多样，其中租赁合同纠纷案件数量最多，占51.3%；其次是财产损害赔偿纠纷案件占24.7%；婚姻家庭纠纷类案件占10.7%；建设工程施工合同纠纷案件占8.7%。涉违法建筑类租赁合同纠纷案件中，约有80%案件的当事人租赁违法建筑用于商业经营。其中，涉案金额最多的达2779万元。
根据近年来的审判实践，北京三中院法官对审理涉及违法建筑的民事案件中遇到的法律问题进行了提炼。
法官指出，在违法建筑租赁纠纷中，出租人就违法建筑与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应当支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院应依法处理。在婚姻家庭纠纷中，尤其是在离婚诉讼中，若夫妻财产涉及违法建筑，当事人要求对违法建筑物进行分割的，人民法院不予处理。但违法建筑毕竟是耗费了大量的人力和物力建造起来的，也属于社会财富的一部分。双方当事人可搁置争议，自行协商解决。如果离婚后，补办了相应合法手续，违法建筑物成为合法建筑的，当事人可以依照法律规定，另行提出分割主张。此外，违法建筑亦不能侵犯他人尤其是邻居的通行权、采光权等相邻权利。
北京三中院法官还指出，违法建筑不适用原始取得，人民法院不处理所有权权属问题。违法建筑的建造者不因其建造行为而取得标的物的所有权，对于违法建筑的处理属于行政机关的职责范围，法院不能通过民事判决处理违法建筑的所有权归属。在民事案件中，可根据具体情形确认该建筑物的使用权益。
■法官建议
从源头上消除违建隐患
城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。
违法建筑危害了法律所保护的社会秩序，给社会生活带来了消极影响，也会给建造人带来潜在的纠纷隐患。建议严格遵守城乡规划法、土地管理法等法律规定，在建造建筑物时，依法向行政相关部门履行申请审批手续，并严格依照建设工程规划许可证的范围建设，从源头上消除后续纠纷隐患。
在签订租赁合同时，应仔细审查相关证明材料，保证租赁或建设的标的合法。因为可能涉及违法建筑租赁合同无效的问题，建议承租人审慎审查出租人的房产证明材料，尚未办理房产证的，可要求对方提供建设工程规划许可证，查明建筑物建设手续是否合法。签订建设工程施工合同的，承包人亦应要求对方提供建设工程规划许可等证明材料，消除后续面临行政处罚及合同无效的风险。
相关行政部门需加强对违法建设的打击、查处力度。尤其是对农村建房管理，应进一步明确农房新建、改建、扩建的审批手续，明确违法建设应承担的法律责任。同时，加强普法宣传，让百姓认识到违法建设可能引发的各种纠纷及处理纠纷中难以解决的诸多问题，从根源上杜绝违法建设现象。
