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房款晚付几天,房子不卖了! 房主构成违约被判双倍返还定金

来源:人民法院报 作者:毛策骏 古 林 时间:2017-08-14

   本报讯  在一起房屋买卖合同纠纷中,购房者马某夫妇支付10万元定金后,未能按约定的时间筹集到应付的房款,请求房主张某夫妇能宽限几天,但房主却表示他们已违约,其有权拒卖并没收定金,而马某夫妇却认为房主构成根本违约,请求法院判令解除合同,双倍返还定金。

 

    近日,江苏省南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决,解除房屋买卖合同,被告张某夫妇双倍返还原告购房定金20万元。

 

    2015123日,马某夫妇和房主张某签订了一份房屋买卖合同,总价130万元。双方约定,买方在合同签订时付10万元定金给卖方,并于当年1222日前办理过户手续,过户当天再支付给卖方73万元,剩余的45万元公积金贷款支付到卖方账户后,双方完成交房手续,同时付清余款2万元。

 

    转眼双方约定的过户日1222日到了,双方开始办理过户手续,但让马某发愁的是,73万元的购房款还没筹集到位。于是,马某向张某提出,希望能宽限7天。对于这一请求,房主张某夫妇坚决不同意,称马某未按时付款,已构成违约,自己有权没收定金并解除合同。几天后,马某筹集足够资金后,向张某请求办理房屋过户手续,但遭到拒绝。

 

    20151230日,马某夫妇到张某夫妇处要求过户涉案房屋,双方产生争执,并引来了当地派出所出警处理。经警方调解,房主张某称,家中有老人要手术,先是表示要延迟半年到一年交付房屋,马某夫妇说可以等,但随后,张某又变卦,称要拖一年到两年才交付,最终又明确表示房子暂时不卖了,买房付的定金也要没收。

 

    在多次催促无果后,马某夫妇一纸诉状将张某夫妇告上了南通市崇川区人民法院,请求解除合同,并要求被告双倍返还定金20万元。

 

    法院一审认为,原告未能按约履行的行为仅构成迟延履行,尚未达到无法实现合同目的的程度,被告方对此具有适度容忍的义务,不得单方解除合同没收定金或拒绝履行。另一方面,从双方沟通交流的情况来看,鉴于被告家中老人生病的特殊情况,原告方也同意对交房日期协商并给予合理的履行限期,而被告后来的行为已超出正当维权的界限,有违诚信,应当认定拒绝履行合同义务,构成根本违约,遂判决被告双倍返还定金20万元。

 

    张某夫妇不服,向二审法院提起上诉。(毛策骏    林) 

 

    ■法官说法■

 

    该案一审承办法官余雪松介绍说,在相互交往和日常经营活动中,公民要有适度的容忍义务,要具有宽容的心态,以减少冲突和争执,形成良性的**关系,从而保障合同的顺利履行。在一定限度内,守约方对于违约行为所对应的违约责任负有适度容忍义务。具体到本案,原告因短期需筹集的款项较大,仅迟延几天履行义务,一般人都认为这是可以接受和容忍的,且并非因此致使合同目的不能实现;而出卖方提出家中有老人生病,要求迟延交房,原告也给予了一定的宽限期,但被告一再变卦,最后又称暂不出售,以后也不会出售,这明显超过了能容忍的限度,明显有违诚信,应当认定拒绝履行合同义务,已构成根本违约。

 

    余雪松指出,本案的裁判宗旨并非意味着迟延履行就不被认定为违约行为,也无需承担违约责任,而是违约方应承担的违约责任应与其违约行为相匹配。因此,守约方若要更好地维护自己的权益,应专门设置针对合同迟延履行产生的违约责任条款,比如购房人逾期付款后,按一定的比例支付违约金,迟延超过约定的最后期限,守约方有权单方解除合同并追究违约方的责任,这样才能更好地防患于未然。

 


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